汇率风险在生长

    文/张晓玲

　　投资界人士告诉记者，长线基金对于内房股的投资期限都在3-5年或5-7年，他们看一个公司，第一看财务指标，要求稳健，因为中国的地产波动非常剧烈。“股本市场看业绩增长（销售）、净负债率，债券市场则看评级。”一位业内人士称，去化率和回款率，是长线投资者特别看重的一点。

　　对于一家内房股来说，除了业绩基本面的稳定，目前需要重视的是潜在的汇率风险。上述人士坦言，负债率及本外币借款占比是关键指标，未来5-7年，汇率风险值得关注。现在的外币虽然非常便宜，但如果未来利差反转，到时仍要还美元，可能面临几十亿的本金和利息的集中偿还，而中美之间货币流通是有壁垒的，钱若转不出去，就面临抛售资产的可能。

　　数据显示，在海外发债集中的2010年上半年、2011年上半年，许多公司每年都发债，或者某个窗口期集中发债，这就意味着还债将集中在未来某一年。

　　恒大在2010年上半年连发两笔共约13.5亿美元的优先票据，利息均高达13%，这两笔借款均集中于2015年到期；佳兆业在2010年上半年发出的3.5亿美元优先票据及下半年发出的15亿元合成可换股债券，将集中于2015年到期。

　　本报记者统计显示，2015-2017年，内房股将进入还债集中到期。“到那个时候，如果利差反转，外币借款占比较高的公司就会有很大的风险。”上述人士指出，不要以为可以借新还旧，可能到时候利率会非常高；外币借款要稳定一个合适的量，而且账期和结构的安排要比较合理，时间尽量拉长。

　　以中海外为例，2012年初，中海外发行了5年期、票面利率仅为4.875%的7.5亿美元优先票据；2012年11月，中海外推出7亿美元的 10年期和 3亿美元的 30年期双期结构的美元债券，利息率分别为3. 991%和5.364%，创造了内房股融资成本最低、期限最长的纪录。

　　A股龙头万科外币借款更少。万科证券事务代表梁洁介绍，截至2012年末万科有息负债中境外借款占比约6%，期限基于项目的开发周期，多为2-3年。目前更多考虑IRS（利率互换），以规避借款利率波动的风险。今年一季度万科发行了一笔8亿美元的债权融资，但其外币借款占比仍在50%以内。

　　类似中海外这种低成本、长周期的外币借款显然将风险降至最低，而对绝大多数借外币尤其是美元的内房股来说并非如此。一些小型房企如恒盛地产、华南城、人和商业等已经面临资金链危机；而盛高置地已将自己卖给了绿地集团。

　　兰德咨询通过对多家内房股企业过去几年业绩的观察发现，有六成未能在上市后实现当初的既定目标，其中以中小地产商的失败概率更高；有三成开发商发债后陷入财务困境。“未来5年还会有一批公司会退市，或者卖给别人。”前述业内人士说，这可能就是那些股价一两块钱的公司，他们的老板也不想干了，觉得“太累了”。