税眼看地产
时间：2010/5/17  访问：1333
      每天都关注经济信息联播的楼市新观察，琢磨这楼市调控政策的时效，一直想看到房价被调控下来，可开发商就是不降，恒大还搞个打折秀，85折的政策搞了10天就收场了。
　　现时的中央调控政策和各地的实施细则，究竟有多大效力，我不看好。我认为房价就是弹簧，弹簧的曲张能力即弹簧的弹性，是由钢的含碳量来决定的，含碳量过高，则弹簧弹性好但易断，含碳量低则弹性不好。这含碳量就是政府从中的抽头（报建环节的费用）、开发的成本、开发产品的位置（地段）、业主对房价的预期、通胀因素等来决定的，政府从房价中抽了多少，可以摆一摆：首先土地出让金，再者，开发产品建设中的所有成本元素都上涨（因为CPI总在涨，四月达2.8%，离3%红线一步之遥，任何成本元素中的人工成本都在涨，为什么？因为物价在涨，大蒜生姜、绿豆、萝卜白菜都在疯涨）；其三，政府的税收也还算高，除非经适房和廉租房外，一般的开发产品的总体税负应在18-38之间，政府从房地产的“营业收入”（其实政府是最大的公司，是最会经营的公司）不调低，房价不会低。其四，开发商本身的利润要求，也就是资本的利润要求，因为房地产开发是资金密集型行业。准业主对房价也会预期，谁都接受了这个观点：房价总会上涨，买房可以抵御通胀！有这么几因素，房价能降？
　　调控没见效，政府不会收手，还会有新政策出台，这就是博弈啊。在这过程中，最先撑不住的是政府，第一，房地产税收立马下降，5.5的营业税，2个点的预征土增税，3.75的所得税（15%*25%）；第二，建安的营业税1.2（房价的40%作为建安收入*3.3）也没有了；第三，钢材水泥和其他建材的增值税也下降。
　　传上海要征房产税，这个税不是已经开征了吗，其计税基础和税率是谁都可以改的吗？还听说重庆要征房地产特别消费税（这位封疆大吏真有水平！）沸沸扬扬的物业税也在传说之中，我没有听到税总的谁说过要征此税，其计税基础每年都变，税务机关和评估中介就有的是活了！
　　房价也是可以调控的，降低其含碳量，政府少收土地出让金，降低税收，控制资金（不给开发商贷款、控制业主按揭贷款），抑制投机，加大住房在保有阶段的成本，不是开征物业税，而是简便易行的闲置费（房子如果不闲置用来出租，已经有房产税来控制了），闲置也好界定（毛坯房、水电年用量、物业公司记录等因素确定是否闲置）。闲置房产本身占用了社会资源，如果北京四环内的很多房产闲置，会导致人们在五环外买房租房，增加了很多民众的时间、交通费用，也浪费了社会资源，政府就要不断地加大市政等投资修地铁等（政府的资金就是纳税人的税呀），收闲置费，理所当然，不需要人大的繁杂立法程序，地方政府就说了算，明年一听证就改变标准，方便！
　　有学者说：房价未来20年要涨3倍。这学者胆太小，我04年按揭2100元买的房，现在都4倍以上了，92年毕业时候200多的工资还蛮舒服，现在30倍的工资也不见闲钱。倍数是很高的！松下在创业的时候，几百日元也让他为难。几十年过去了，日元还是日元，日元已早不是日元！
　　明天会有房价松动的新闻吗！[信息来源：中国会计视野论坛]
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